【Ep.02】30年後の不動産価値を考えた話｜家族説得編

はい、所長です！

この記事はYouTubeチャンネル【おっさん再起動研究所】のブログ版です。

動画では触れなかった細かい部分や、裏側の話を含めてまとめました。

前回、「運転できなくなったらどうするの？」という質問がありました。

その答えは「家を売って中心地に引っ越す」がベストだと思います。

運転できなくなったら？の対策

目星の海が見える土地が見つかり、利便性の壁もクリアしました。

今度は「運転できなくなったら？」との疑問。

正直言って、そんな先のことは考えたくありません。

何十年後を理由に、今の目標を諦めろと？

しかし、ここは逃げてはいけません。

この疑問に答えることで、目星の土地は確実なものになるからです！

最適解は家を売って中心地に移る

運転できなくなったら、家を売って中心地に引っ越し。

これが「運転できなくなったら？」の最適解でしょう。

現在、夫婦ともに37歳。

運転できなくなるのは40年後くらい。

その時にいくらで家が売れると、中心地に引っ越して生活ができるか。

これが分かると、運転できなくなっても大丈夫と説明できます。

30年後の不動産価値について

目星の土地に家を建てたら、30年後にいくらになるか？

素人ながら考えてみました。

以下の項目に分けて考えていきます。

資料を作るまで、まったく価値なんて分かりませんでした。

しかし、資料を作った結果、

30年後でも、一定の価格で売れる見通しができました。

目星の土地の希少性について

まず、土地の希少性について考えてみました。

目星の土地は、海がめちゃくちゃ良く見ます。

1年間の土地探しで感じたのが、

海が近い街でも、海が見える土地は限られていること。

また、海が見えればいいってワケではありません。

少しだけだと意味ないし、近すぎると景色が良いとは言えない。

移住先で海が見えて、景色のいい土地は2つ。

海がキレイに見える家はいくつかありますが、

住人がいて、更地の土地は限りなくゼロです。

海が見える地域は都市計画区域外

移住先で海が見える土地は、都市計画区域外がほとんど。

中心地は土地に余裕があり、分譲開発が進んでいます。

中心地は土地があるので、わざわざ高台を開発することもありません。

なので、海が見える土地は新たにできないのです。

かなり珍しい海側が南向き

移住先は海の東側に位置しています。

なので、海は西側になるんですよ。

西側が海になると、夕日はキレイですが、

生活するにはちょっと不便。

そんな中、目星の土地は海が南向き。

南向きの物件は私が見てきた限り、すでに建っている2軒のみ。

更地の土地はありません。

更地で南向きの海が見える土地は、目星の土地しかないのです。

利便性も確保されている

【家族説得編】Ep.01で、土地の利便性は標準的と説明できました。

さらに言うと、海が見える土地の中で、もっとも利便性がいいのです。

海が見える家のうち、1軒は目星の土地のお隣さん。

もう1軒は利便性がガクッと悪くなります。

海が見える更地は他にないし、方角は南向き。

そして、もっとも利便性がいい。

目星の土地は、本当に希少性のある土地なのです。

富裕層からの需要

【土地探し編】Ep.06で、「海が見える土地は需要が無い」と言われました。

しかし、富裕層の需要はあるのでは？と考えています。

海が見える中古物件。

これだけで、富裕層からの需要はグッと上がります。

富裕層は普段、便利のいい中心地に住みます。

しかし、セカンドハウスや別荘は、眺望優先の高台を選ぶ傾向。

目星の土地に家を建てると、富裕層の需要を満たせるでしょう。

さらにいうと、高値で売れる可能性もあります。

実際に福岡や兵庫の別荘地では、

相場の3割高くても売れている実績があるとのこと。

富裕層は少々高くても、気に入った物件があれば買います。

なぜなら、お金があるから。

このように、一般的には需要がない土地でも、

富裕層にとっては一定の需要が考えられるのです。

海が見える不動産の供給

不動産市場は、需要と供給のバランスで価格が決まります。

何でもそうでしょうが。

先ほど、需要は一定数存在すると言いました。

では、海が見える不動産の供給はどうなのか？

周辺地域で、直近5年間の不動産売買を調べました。

結果、5年間で2件しか売りに出ていない。

これは市場的に、かなり供給が少ないと言えます。

さらに、この2件は即売。

出ると売れる、でもそもそも出ない。

やはりこの地域の中古物件は、かなり売り手有利だと言えます。

周辺中古物件の価格

現在、目星の土地周辺に売り物件はありません。

供給が限りなく少ないからですね。

隣の地域になると、2件の中古物件が売りに出ています。

敷地面積	間取り	築年数	価格
173坪	3LDK・平屋	築26年	〇〇万円
92坪	2LDK・平屋	築23年	〇〇万円

この地域の物件は、2件ともまったく海が見えません。

それなのに、そこそこの価格で売りに出ています。

目星の土地は坪数もかなり広く、眺望も抜群。

隣地域の相場より、高く売れてもおかしくありません。

同じ地域の中古物件の価格

すでに買い手がついた物件ですが、近くに中古物件がありました。

築20年以上の物件です。

価格はやはり、隣の地域よりも高い。

目星の物件は、この中古物件より眺望がよく広い。

隣地域の価格〜周辺の価格の間で、

30年後にいくらで売れるか見通しがつけられます。

30年後に中心地に引っ越すことも可能

見通しの価格で物件が売れたら、中心地に引っ越せます。

30年後だと、賃貸で十分ですもんね。

私は子どもに不動産を残そうとは思いません。

子どもの価値観に合わない不動産ほど、邪魔なものはないかな？

なので、中心地の生活は賃貸アパートを想定しています。

売れる見通しがつくから手元のお金も想定可能

目星の土地に家を建てると、〇〇万円かかるとします。

35年ローンで、月々の返済は〇万円。

すると、30年後のローン残高が分かります。

そこに見通しの価格が入ると、手元にいくら残るかも想定可能。

30年後は67歳。

90歳まで生きたとして、人生あと23年。

それまで暮らせる賃貸アパートを探すといいですね。

今の利便性は30年後の利便性と同じ？

ここまでの話は、見通し通りにいった場合。

しかし私は、中心地よりも目星の土地の方が見通しがつくと思っています。

中心地は確かに便利。

では、30年後も変わらず便利なのか？

移住先の中心地は土地も多く、今後も開発が進む予定。

もっと便利になる一方、不便になる可能性もありますよね。

目星の土地が開発される可能性は、ほぼゼロ。

今の眺望は、30年後も変わらないでしょう。

正直、どんな土地も30年後の価格なんで誰にも分かりません。

ただ、見通しがつくだけで少しは安心。

見通しがあると、何かの時に対策もできますもんね。

30年後は確実に便利になってる？

30年後に見通しがつくものの1つが、技術の発展。

30年あると、確実に世の中は便利になるでしょう。

これくらいは普通になっていると思います。

技術が発展すると、中心地の利便性が薄まる。

逆に、利便性が悪かった土地は改善する。

もう中心地に引っ越さなくても…

という感じですね。

【家族説得編】Ep.02の総括

以上が【家族説得編】Ep.02の話となります。

将来、中心地に引っ越すことも現実的。

30年後の不動産価格の見通しがつくと、その後の生活も想定できます。

開発されないことも、場合によってはメリットですね。

土地の不変的な価値（眺望）は、大切かなと思います。

利便性は30年後、どうなっているか分かりませんもんね。

ここでもくると思った「都合よすぎ問題」

次回はその質問に答えるべく、ライフプランについて説明します。