【実例あり】農地転用の条件とは？一般ルールと自治体ルール

はい、所長です！

海が見える土地を探していると、ほとんどの地目が「畑」なんですよ。

畑に家を建てるには、農地転用で宅地に変えないといけない。

でも、すべての畑が農地転用できるワケじゃないんですよ…

最初に買う寸前までいった土地が「実は農地転用できない？」となりました。

不動産屋はできると言うけど、お姉ちゃんはムリじゃない？と言うし…

その時に農地転用について調べました。

お姉ちゃん：所長の姉。大手ハウスメーカー勤務

正直、農地転用は不動産や住宅メーカーに聞くのが早い。

でも、農地転用の知識があると、効率的に土地探しができますよ。

気になる土地が畑だった…宅地にできる？農地転用の基本

「この土地いいな」と思って調べてみたら、地目が「畑」だった…

そんなとき、「このまま家を建てられるの？」と思いますよね。

地目が畑のままでは、住宅は建てられません。

住宅を建てるには、「農地転用」が必要になります。

でも、すべての畑が農地転用できるワケではなく、許可が下りないケースも。

どんなに気に入った土地でも、宅地にしないと家は建てられませんよ。

農地転用とは？畑を守る基本ルールの存在

農地転用とは、農地（畑）を住宅用地などに変更する手続きです。

でも、すべての畑が自由に転用できるワケではありません。

農地転用は、農地法よって制限されています。

畑に住宅を建てるには、自治体に申請して許可が必要。

農地転用が必要な理由は、畑を守るためです。

好き勝手に畑を宅地に変えてたら、農地が減りますもんね。

すると、米や野菜の生産が追いつかなくなる可能性も。

そうならないように農地は農地法で守られており、勝手な変更はできません。

住宅を建てるには、「宅地にしても問題がないか？」という審査をクリアする必要があります。

気になる土地が畑なら、「農地転用の条件」をしっかり確認しましょう。

農地転用ができる条件とは？許可が下りる条件

農地転用の可否は、農地法第5条に記されています。

第5条は他人の畑を購入し、宅地にする際に適応。

自分の畑を農地転用する際は、農地法第4条が適応されます

農地法第5条によると、農地転用の判断は以下の条件が必要です。

また、農地転用の判断は農地法にくわえ、各自治体の独自ルールも関係します。

この記事で農地転用を理解した後は、必ず自治体に問い合わせて下さい。

農地の種類：甲種・第1〜3種農地

農地法では、農地を以下のように分類しています。

甲種・第1種農地は、基本的に農地転用はできません。

農地転用が可能なのは、第2〜3種農地です。

農業振興地域に指定されていない

農業振興地域に指定されていると、原則として農地転用はできません。

農業振興地域は「農業を続けるべき土地」とされているため、宅地にできないのです。

この制度は農地の宅地化を防ぎ、将来の食料生産を安定させる目的で作られました。

そのため農業振興地域では、農地転用が厳しく制限されます。

周辺の土地とのバランス

周囲の環境とバランスが取れていないと、農地転用の許可は下りにくい。

農地転用はその土地だけでなく、周辺環境も重要な判断基準だからです。

広い畑の真ん中に、家が建っているとします。

その家のせいで、周りの農業従事者に迷惑がかかる可能性もありますよね。

なので、周辺環境のバランスも重要な条件なのです。

転用後の利用計画

転用後の具体的な利用計画がないと、農地転用の許可は下りません。

宅地にしたとしても、家が建たないと畑のままでいいからです。

農地転用で必要な書類に、建設予定の住宅間取り図（配置図）があります。

転用後のしっかりした利用計画がないと、農地転用の許可はかなり厳しいですよ。

公共の利益を損なわない

農地転用が公共の利益を損なうと判断されると、許可は下りません。

農地転用は、個人の事情だけの判断ではないからです。

「転用が地域全体にとって問題がないか？」も重要な審査ポイント。

転用による農業用水の流れの変化や、周辺住民に悪影響がある場合、農地転用は厳しい。

転用後のインフラ確保も、重要な条件になります。

自治体独自ルール！農地転用の基準

農地転用については、自治体によってルールが異なります。

農地法は法律ですが、審査基準は自治体が決めるからです。

なので実際に農地転用ができるかは、土地がある自治体に確認が必要。

ここでは3つの例を紹介します。

農地転用ができる一般的な敷地面積

一般的に農地転用ができる敷地面積は、500㎡以内（約150坪）とされています。

なので、広すぎる畑は農地転用のハードルが高くなる傾向。

これは、あくまでも一般的な条件。

同県A町では、500㎡以下と記載されています。

一般住宅への転用の場合は、その面積が概ね500平方メートルを超えないこと。

実際のA町HPより

しかし、同県B市では、30アールを超えると厳しくなるとだけの記載。

転用面積30アール超及び農業委員会が長崎県農業委員会ネットワーク機構に意見を聴く必要があると認めた案件

実際のB市HPより

さらに、同県C市では、敷地面積の具体的な表記すらなし。

このように、農地転用できる面積は自治体によって大きく異なります。

住宅の建築面積は敷地面積の22％以上

農地転用後に建てる住宅の建築面積（建坪）は、敷地面積の22％以上との基準があります。

この基準は、本当に住宅を建てるつもりがあるかの判断基準です。

150坪の土地に3坪の家を建てるって申請しても、そりゃー怪しい。

150坪の22％とは、約33坪。

これくらいだと、一般的な建坪ですね。

しかし、これもあくまでも転売等を防ぐ基準。

間取り図や一般的な契約書を準備すると、そこまで厳密に審査されないかもしれません。

あいまいな農地転用の判断基準

そもそも農地転用の判断基準は、かなりあいまいだと思っています。

実際に基準を満たしていなくても、農地転用ができる土地がありました。

私が初めて目をつけた土地は、眺望バツグンの220坪の畑。

さっそく不動産に問い合わせ、家は建つとのことでした。

そこに、ハウスメーカー勤務の姉が一言。

たしかに、一般的な基準は満たしていません。

220坪の敷地面積で、22％の建坪となると約48坪。

しかし、工務店が提案してきた建坪は30坪程度。

これでは農転はムリそうですが、

結局買う寸前までいったのですが、予定は中止。

その後別の方に売れた様子なので、やはり農地転用はできたのでしょう。

このように農地転用の基準は、自治体でバラバラです。

耕作放棄地などは、さっさと宅地にして売れた方がいいのでしょうね。

ポツンと畑なのに宅地にできない

ある自治体の土地情報を見ていると、住宅に囲まれた売地がありました。

地目は畑、敷地はかなり広く300坪くらい。

この自治体には、広さの上限の記載はありません。

それでも、住宅建設は不可と情報にありました。

この土地は左右を住宅に挟まれ、どう見ても耕作放棄地。

なぜ住宅が建てられないのか不思議なくらい。

もしかすると、宅地以外の農地転用はできるのかも。

やはり私たちが考えるよりも、専門家に聞くのが一番ですね。

まとめ

今回は農地転用について紹介しました。

結局は聞かんといけんや～ん！という声が聞こえます。

でも知識として知っておいても、損じゃないですよ。

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