【参考費用公開】擁壁が必要な土地とは？がけ条例に基づく条件

はい、所長です！

海が見える土地を探していて、気づいたことがあります。

「ほぼ崖の上か下の土地」

そこで関係してくるのが「がけ条例」と「擁壁」です。

このあたりを知らないと、土地選びの判断が一気に難しくなります。

実際、擁壁が必要かどうかで、費用が数百万円変わることも。

海が見える土地探しは、がけ条例との闘いみたいなもの。

誰もムダな出費は避けたいですもんね～

擁壁とは？住宅における役割と必要性

家を建てるときに、断熱材や外壁についてよく考えますよね？

快適な家にするには、どちらも欠かせません。

でも、もっと重要な項目があります。

それが「擁壁」。

擁壁とは、敷地をぐるっと囲む壁。

土地によっては擁壁がないと、家が建てられないこともあります。

擁壁の機能を簡単に解説

擁壁とは傾斜地や段差のある土地で、土砂が崩れるのを防ぐ構造物です。

必要な擁壁がないと、家が傾いたり自宅が崩壊する危険も。

土地の下に斜面があると、雨や地震で段差の土砂が崩れるかもしれません。

また、家の裏に斜面があると、崩れてくるかもしれませんね。

擁壁は、地盤の安定性と家の安全性に不可欠です。

土地を探すときは「どれくらい擁壁が必要かな～」と頭にいれておきましょう。

「擁壁あり＝安心」は危険！見落としがちな落とし穴とは？

目星をつけた土地に、擁壁があったとします。

と考えるのは、時期尚早。

その擁壁は、安全性や法律に対して不備があるかもしれません。

古い擁壁は、現在の法基準を満たしていないことも。

劣化や亀裂があると、安全面にリスクがあります。

新しく擁壁を造るなら、すでにある擁壁の撤去費用もかかります。

それなら、古いモノは最初から無い方がいいですよね。

家の擁壁は、ただあればいいってワケじゃありません。

安心安全な家を建てるには、法基準と安全性が大切なのです。

土地によって変わる擁壁の必要性｜がけ条例の内容

擁壁が必要になるかどうか、それは土地に崖（がけ）があるかで決まります。

崖があると、自治体のルール「がけ条例」が関ります。

せっかく見つけた土地が、がけ条例により擁壁が必要になるかも。

すると土地価格に加えて、擁壁費用もかかってきます。

がけ条例を頭に入れると、土地選びの基準にもなりますね。

基本を押さえて、効率的に土地を探して下さい。

崖の定義とは？がけ条例に関する基準

擁壁の前に、崖に関する話。

シンプルに「崖とは何か？」ということ。

崖とは高さが2メートル以上あり、水平面との角度が30°以上の斜面です。

ということは、コチラの場合は崖とは言いません。

崖になる斜面が土地にあると、「がけ条例」が適応されます。

がけ条例により、家を建てるときに崖から距離をとることも。

崖から距離をとると、使える敷地面積が狭くなりますよね？

がけ条例が適応か否か、その基準が崖の定義なのです。

土地が都市計画区域外だと、がけ条例は適応外になることもあります。

擁壁が不要なケースとは？崖と家の距離

土地にある傾斜が崖でなければ、基本的に擁壁は不要。

しかし、崖であっても擁壁が不要なケースがあります。

それは、崖から一定以上離して家を建てるケースです。

がけ条例によって、崖から離す距離が示されています。

では、崖からどのくらい離すといいのか？

多くの自治体では、崖の高さ×1.5～2倍とされています。

崖から上記の距離がとれると、擁壁は不要です。

擁壁が不要かどうかは、崖の高さと敷地面積が関係してきますね。

崖の上に家があるとき

家が崖の上にあると、崖の高さ×1.5倍離れた距離を保たなければいけません。

崖の高さが2mだと、3m以上崖から離すと擁壁は不要。

崖の下に家があるとき

家が崖の下にあると、崖の高さ×2倍離れた距離を保たなければいけません。

崖の高さが2mだと、4m以上崖から離すと擁壁は不要。

擁壁が必要になる土地とは？敷地面積と安全性

次に擁壁が必要になるケース。

擁壁が必要になるのは、崖から距離がとれない土地です。

60坪（14×14m）の土地に、9mの崖があるとします。

この場合、擁壁を造らないと家は建ちません。

9mの崖だと、1.5倍で13.5mの距離が必要です。

14mだと残りは0.5m。

50㎝の隙間に、家なんて建ちません。

14mをしっかり確保するには、擁壁が必要になります。

距離が取れても敷地がもったいない

崖が3mだと、4.5m距離をとると家は建ちます。

でも、せっかく60坪あるのに、家を建てれない面積があるってイヤですよね？

図だと、敷地に余裕がありそうに見えますね。

しかし、4.5m離すと14m×4.5mで、約19坪の敷地に家が建てられません。

この19坪にも家を建てたいなら、擁壁が必要です。

擁壁がないと安心できないと感じるとき

これは私の実体験です。

初めに良いと思った土地に、崖に相当する壁がありました。

しかし、不動産屋は壁はそのままでも家は建つというのです。

確かに壁から距離をとると、家は建つのでしょう。

でも、めちゃくちゃ不安ですよね？

昨今、異常気象が当たり前になりつつある。

大雨が降るたびに、壁が崩れないか心配するなんてあり得ません。

家の最優先は、安心・安全です。

条例的に不要でも、ハウスメーカーと相談して必要な擁壁は作りましょう。

擁壁の種類と特徴｜住宅に使われる主な構造

擁壁には、構造や材質にいくつかの種類があります。

住宅でよく使われる代表的な擁壁と、それぞれの特徴を紹介します。

L型擁壁とは？住宅採用率80％の標準擁壁

L型擁壁とはコンクリートをL字型に成型して、地面に固定する構造の擁壁です。

現在、住宅用擁壁の約80％はこのL型とも言われるほど、一般的なタイプ。

敷地の余裕がそこまでない土地でも、設置できるのが魅力。

見た目にもスッキリした形状で、住宅地の景観にもなじみます。

住宅を建てるときに、まず候補になるのがこのL型擁壁ですね。

逆T型擁壁とは？地盤に左右されにくい強固な擁壁

逆T型擁壁は、Tを反対にした形の擁壁です。

イラストからも、L型擁壁よりも強固だと分かりますね。

L型より強固だと、より高い崖に対しても擁壁を組めます。

その分、費用も高くなるのワケですが…

ブロック積み・無筋コンクリートはNG？要確認の擁壁

よく見る擁壁の中には、ブロックを積み上げている壁もあります。

また、コンクリートの中に鉄筋が入っていない壁も。

ブロック積み・無筋コンクリ壁は、許可が下りない可能性があります。

なぜなら、内側からの圧力でひび割れ、倒壊するリスクが高くなるからです。

要確認の擁壁がコチラ。

鉄筋が入っていれば、許可が下りる可能性が高い。

でもそれは以外は、大丈夫かな？と不安になります。

確かに鉄筋は費用がかかります。

だからと無筋にして、許可が下りませんじゃ本末転倒。

家づくりは、お金のメリハリが大切かもですね。

RC擁壁の種類別｜工事にかかる費用（参考程度）

これまで擁壁が必要になる土地や、擁壁の種類を紹介してきました。

でも、この記事を読んでいる人が一番知りたいのは費用ですよね？

正直言って、具体的な費用は出せません。

土地によって擁壁は変わるし、業者によっても費用に差があります。

なので参考までに、60坪の1辺を擁壁にするとこれくらになるか？を紹介します。

相場はバラつきが多いので、Google検索上位1～5位の中央値をとりました。

擁壁はがけ条例に関わる2m以上になると、費用が高くなる傾向。

3m以上となると、大規模な擁壁工事になりますね。

60坪の1辺（14m）に1mの擁壁をつくるケース

まずは1辺14mの幅に、1mのRC擁壁を施行したとします。

総額費用の相場は、約91万円です。

1mはがけ条例に引っかからない高さ。

60坪の1辺と考えると、100万円は切りたいですね。

60坪の1辺（14m）に2mの擁壁をつくるケース

1辺14mの幅に、2mのRC擁壁を施行したらどうなるか？

2ｍになるとがけ条例に引っかかるので、擁壁が必要になることも。

2mの擁壁の総額費用の相場は、約250万円です。

擁壁の面積が倍だから、費用も単純に倍とはいきません。

やはり、がけ条例にかかる高さになると費用も高くなる傾向。

気に入った土地なら、ガンバって出せるかなって印象ですね。

60坪の1辺（14m）に3mの擁壁をつくるケース

さらに高い3mの擁壁になると、どこまで費用が上がるか。

3mになると見上げる高さですね。

3mの擁壁の総額費用の相場は、約534万円です。

3mの擁壁になると、費用が跳ね上がる傾向。

500万円以上もあがると、土地価格によっては別の土地がいいかも。

擁壁費用が高くなるパターン

土地に接する道が狭いと、工事費用が高くなることがあります。

なぜなら、工事車両や重機が入らないからですね。

道幅は4m以上あると、問題ありません。

最低でも2m以上ないと工事ができない（費用が跳ね上がる）ことも。

また車両がすれ違えない道幅だと、交通整理や警察への申請も必要です。

人が動くということは、お金がかかるってことですね。

補助金や助成制度が使えるケースはある？

一部の自治体では、がけ条例に適応する崖の擁壁に助成金がでることも。

条件があるので、すべての擁壁にお金がもらえるワケじゃありません。

例えばA市。

A市では個人が行う崖対策に、補助金がでます。

助成金を使うと、60坪の1辺（14m）に2mの擁壁をつくるケースではいくらか？

助成前は250万円なので、2mの擁壁が125万円で造れます。

3mの擁壁になると、267万円で造れますよ。

まとめ

今回は住宅の擁壁について紹介しました。

経験上、景色がいい土地は擁壁が必要な場合が多いです。

予算とにらめっこして、ぜひ理想の土地を見つけてください！

【がけ条例・擁壁が関連する動画はコチラ】